木造耐火建築物の住宅・現場見学

SOCIUSが計画する住宅や集合住宅の、工事発注予定の工務店さんには

かならず前もって、他の施工中の現場を見せてもらうことにしています。

施工中の現場を見れば、施工精度がだいたい想定できます。

有名建築家の物件を多く手がけることをウリにする、とある工務店では

監督が、電話で親方にハッパをかけています。職人を入れろということ。

一見、熱血漢でカッコいいのですが、ようは自身の段取りが悪いのです。

施工精度も推して知るべし。私は、ふれこみで工務店を判断しません。

耐火建築物とした、小規模の３階建木造住宅の現場。

工事部長と現場の監督が、丁寧に案内してくれます。恐縮です。

きちんと大臣認定の木造耐火仕様で出来ているか、の確認も必要と思い

上棟後、仕上げ工事が入る前にとリクエストしておりました。

床のPB（21mm２重）を敷く前に、大工さん達はしきりに清掃してる。

定型に細かく加工されたPBが、整然と積まれている。階段用とのこと。

整理整頓がいい。施工精度ばかりか、これなら事故も起きにくい。

（‥ウチの事務所も見習わなくては。）

木造耐火建築物にするための、各部位の認定構法は、かなり複雑。

外壁でいえば（　基本的な納まりですが。）

柱から　外側に向かって

構造用合板＿通気層（胴縁）＿ALC版(35mm)＿サイディング(15mm)

で、かなりの壁厚になりますが、ではそれにサッシをどう納めるのか‥。

部長、監督と議論になります。

内部の壁、床、天井も、（基本的に）PB（21mm）のダブル張りです。

天井は

梁の下端に野縁を一本流してPB　か、梁の下端に直接PB　か。

前者は天井高さを（野縁ぶん）いじめることになるのですが、施工は楽。

天井の電気配線（Fケーブル・CD管）も、梁にスリーブを開けずに可能。

いずれにしても、室内と外壁では梁寸法が違う。配線が壁に落ちない‥。

耐火仕様の壁内配線は、壁面のスイッチ・コンセントの位置に影響する。

これは始めから、このことを意識しておかないと　いけない。

‥なにやら　部長、監督がキョトン　としてる。

まだ基本設計の段階から、ここまで考えてる建築家は、はじめてだと。

じゃあ、現場がはじまってからどうすんのよ。困るのは現場でしょう。

現場で、私は　煙たがられてるのか、有り難くおもわれてるのか‥。

気にせず、自分の仕事をするとします。

渋谷 これからの都市事情

午前中、渋谷はLOFTの反対側。Hikarie 8/ にて、クライアントと打ち合せ。

眼下の駅周辺は再開発のまっただ中。解体工事がすすみ、以前の面影はない。

まずは数年後、ここに Hikarie よりも高い、高層ビルが出現する。

若者カルチャーの発信地　というよりも　ビジネスの拠点といった色合いが

ますます強くなりそうだ。

そのまま田園都市線で　用賀　までは約20分。それから徒歩で　約20分。

仲間の建築家が設計した、住宅の完成オープンハウスへ伺う。

用途地域は第一種低層住居専用地域。都市の喧噪とは無縁だ。

敷地は、地主さんが事情で手放されたのか、元は大きな土地であっただろう

約27坪の竿状の一区画。若い建主は、土地の購入から始め実現させたのだ。

住宅の間取は、階段を中心にした３LDKのオーソドックスなゾーニングだが

斜線制限を逆手に取った吹抜空間に階段が絡んで開放感がある。

これからの　渋谷　という都市に絡んだライフスタイルをも　見たのかな。

笑顔でいよう。

あまりのキッたなさに敬遠していた　事務所近くの定食屋。

チラリと覗くと、店内綺麗にリフォームされてるじゃない。

期待して入店してみるが、

店主の無愛想ぶりまでリフォームするのは、難しかったか。

せっかく安くて旨いのに。笑顔に仕込みはいらないはずだ。

建築家のHPの顔写真って、どうして　みんな怖い顔なんだ。

斜に構えたり、そっぽ向いたり、考え込んだり、睨んだり。

『建築家は写真では笑おう運動』を展開しようではないか。

先日の同業者との宴席で、盛り上がった話題である。

買物で立寄った　渋谷のLOFT

気がつけば店頭に、繁華街にはそぐわぬ　童のお地蔵さま。

どんな由来だろうか。笑っているようである。

季節のうつろい ふたたび

曼珠沙華　は　彼岸花　とよばれます。

そして今日は　そのお彼岸の中日です。

季節のうつろい

夏を思わせる　昼間の暑さも

見上げる空は　どこか涼しげ

ひまわり　から　コスモス　へ

気がつかない共同体意識

『‥結婚することになりました。』

事務所の近くにお住まいの、知人のCAの女性から丁寧な挨拶をうけました。

祝福です。誠実な人柄の彼女は、きっと幸せな家庭を築くのでありましょう。

国民的女優さんやら、人気の女性キャスターやら、東国原さんやら‥。

巷を賑わすオメデタい話題が、身近にも起きたような微笑ましいエピソード。

そこにケチをつけたくなる、まったくもって心底ヒネクレ者の私であります。

‥結婚することに『なりました。』　は、おかしい。

‥結婚することに『しました。』　　と、いわなきゃ‥。

こういった受動的な物言いや思考は、じつはそこかしこにあります。例えば、

‥就職することに『なりました。』　‥入学することに『なりました。』　

といった挨拶に、私たちは全く違和感を感じませんね。

物言いの裏側には

日本人の持つ『謙虚さ』という美徳であるの同時に、共同体への『依存心』

があるのでは、と思えてくるのです。

四方を海で囲まれた島国で、侵略もなく永らく平和に暮らしてきた日本人の

『和をもって尊しとする。』とした知恵であり、共同体意識なのでしょう。

先週。四方を海で囲まれた島国という、日本と同じ地理的状況にある英国にて、

ひとつの地域であるはずのスコットランドが、英国からの独立を可否を決める

住民投票を行いました。

我が国でいえば、（すこし強引な言い方ではありますが）たとえば

‥独立するか否か。東北地方が住民投票で決めることにしました。

といった状況でしょう。日本人には、誰しもピンとこないとこだと思います。

これは、ひとつには

‥英国に併合されることに『なりました。』

となった、数百年前にスコットランドが経験した受動的にして過酷の状況が、

きっと、共同体から受けるような仕打ちとは全く違うものだったのでしょう。

そして、もうひとつには（　住民投票では、惜しくも否決となりましたが。）

‥英国から独立することに『しました。』

と言おうとしたところには、依存的共同体意識とは違う、主体的な自立心や

民主主義が、しっかりと存在しているのだということ。

地理的状況が似ていても、日本と英国との違いでしょう。

日本に住む日本人の社会には

きっと他国にはない、独自の潜在的な強い共同体意識が存在している‥。

ささやかな幸せのエピソードから、大それた認識となってしまいました。

家賃保証とコスト意識

集合住宅の建設を発注いただければ、30年間全室を一括借上げいたします‥。

このような謳い文句をウリにする建設会社さん、TVCMでもよく見かけます。

私自身も、こういった集合住宅の基本計画をお手伝いすることもあります。

一括借上は『家賃保証』（サブリース）ともいいます。

一括借上げた建設会社は、今度はその部屋を一般のテナントさんに賃貸し、その差額を得るわけです。

30年とは、発注者（オーナー）が建設資金の借入返済にかかる時間として設定されているのでしょう。

オーナーからすれば借入返済期間内に空室が発生しない、という安心感はありますし、建設会社には、

特命で集合住宅の建設を受注できるというメリットがあります。ひとつの『ビジネス・モデル』です。

否定するものではないのですが

ご自身の土地をこのビジネスに託そうされるオーナーの方々には、ひとつ認識が必要かもしれません。

『家賃保証』とは

『家賃』を毎年特定の金額支払う、ということを保証するものです。

オーナーは、この家賃収入から建設のための借入金の返済をして、その他メンテや光熱費、税金等

経費を支払い、残りが余剰金です。この余剰金が『収益』となるわけです。

この『収益』を毎年特定の金額保証する。

と　謳っているわけではない、ということ。

賃貸集合住宅の経営はビジネスであり、収益を追求することが目的です。（ドライな言い方ですが）

そのために　建築計画　に求められることがあります。

　どれだけ　高い家賃と低い空室率　を確保できるか‥

　　‥これはつまり、テナントさんにどれだけ魅力的な空間を提供できるか、ということです。

　どれだけ　建設にかかるコストを抑えて実現できるか‥

　　‥コストを抑える工夫は、かえって建築に個性や魅力を与えるきっかけにも、なりえます。

このふたつこそ、オーナーの方々が求めるところであり、私もその期待に応えた仕事をしています。

ところが、家賃保証のビジネス・モデルの建設会社さんの建設する賃貸集合住宅。

仕事がら、時々建築中の現場を観察してみるのですが、気がつくことがあります。

　この規模の建物で、これだけの基礎工事が必要なのだろうか‥

　こんなに整然とした足場や仮設、広告板が必要なのだろうか‥

　この空間を確保するのなら、もっと躯体はコンパクトにできるだろうに‥

構造強度や工事の安全を確保することは当然ですが、それ以上に、あきらかに過剰工事なのです。

設計を詰めていく段階や施工の段階で、どうやってコストを抑えるかの発想や工夫がないのです。

設計も施工も、特命で受注できてしまうからでしょう。

工事費は、（賃料保証を条件に）言い値でオーナーが支払って（借入れて）くれるわけですから、

どうしてもコスト意識は気薄になりましょう。（勿論、悪意があるわけではないのでしょうが。）

空室発生の心配はない、という担保はあっても

オーナー側からすると、事業として利の薄いものになっていく、ということです。

賃貸集合住宅を成立させるひとつの選択肢として、このビジネス・モデルも否定はできませんが、

事業意識を持ち、経営そのものを楽しもうとするオーナーの方々には、きっと向かないでしょう。

‥私も含め。

伝承と家相

また全国で大荒れの天気のようです。

先月、強烈な豪雨により甚大な被害を受けた広島市八木地区。

ここは本来『八木蛇落地悪谷』という地名であった、ということを知りました。

土砂災害が起こるよ。という戒めが地名に込められ、伝承されていたのでしょう。

その先人達からの伝承が、活かされていなかったことは明らかで、残念です。

伝承の意義といことで、私は『家相』のことを思い出しました。

我国に伝わる『家相』とは、住宅をつくるさいに頼りにされてきた伝承です。

間取りは　“こうしてはいけないよ”　という、いはば禁じ手集といえましょう。

たとえば

長方形や正方形などの四角形から、角の部分が『欠ける』平面構成になる間取りは

家族や財産も『欠ける』とされ、家相では忌み嫌われます。

角が欠けた平面構成では、横方向から受ける応力は均等に分散せず、四角形の間取り

よりも構造的に不利なります。

こういった間取りの住宅で、地震や台風の災害時に大きな被害が出てきたのでしょう。

あるいは

裏鬼門（南西）の方向にあたる部分に『火』を設けてはならない。とも聞きます。

『火』のひとつは炊事場、つまり台所です。

台所に置かれた食品（なまもの）が西日に当たり腐ることを避けることを目的です。

これは、冷蔵庫など食品保存の技術が発達した現代では、意味をなさなくなりました。

このように、家相には

根拠を突き詰めれば、統計や理論など客観的な裏付けがあるものが少なくありません。

きっと、家相に限らず、伝承されている事柄の多くに言えることです。

その客観的な裏付けを、現代の目で冷静に見つめ直すことができれば

言い伝えを無下に扱ったり、逆に、いたずらに恐れたりする必要もなくなるはずです。

先人の知恵や経験を活かす。とは、そうゆうことだと考えています。

土曜は寅さん！

毎週土曜日の夕方　BSジャパン放送　土曜は寅さん！

ご存知　渥美清さん　の『男はつらいよ』。ほぼ毎週、楽しみにしています。

つねづね　思っているのですが、

日本人の、ことのほか男子にとっての最大限の幸せの理想型が　この寅さん。

ふらふら旅に出て、帰ってくる場所があるわけですからねえ。ウラヤマしい。

リアルな昭和の時代の人情や息づかいも温かい。

昨年秋から始まって、全48作を一本づつ。

昨晩は第46回（寅次郎の縁談）。なにか、カウントダウンのようで感慨深い。

ということで、検索してみると、公式サイトがまだあったとは知らなかった。

作り手側からの情報ですから正確で、内容も豊富。楽しめました。　ひとつ。

超・変則地でのタウンハウス（長屋）計画

都内住宅地・約140m2（約42.42坪）の敷地での集合住宅。

4m道路の突き当りのみに接道する超・変則地での計画です。

東京都安全条例による規制から

共同住宅ではなく、タウンハウス（長屋）として計画します。

可能な限りの最大限の床面積と住居数を確保します。

20～28m2　が8住居の計画。木造での可能性も検討中です。

Octy と　同等の　厳しい条件での計画です。

みなとみらいのレトロな写真展に

午前中の早い時間に品川で打合わせがおわる。

案内をいただいていた、安川千秋さんの写真展に足を運ぶことにする。

安川さんは建築写真家で、私も竣工写真をたびたびお願いしている仲。

以前の作品展では、古びた造船所の佇まいのある情景が印象的だった。

場所は　横浜とある。　品川から便がいいな。

みなとみらい線・日本大通り駅を降りると横浜の港町らしい洋館が並ぶ

左手に赤レンガ倉庫をのぞむ、象の鼻パーク。はて、ここでいいのかな‥。

見回すと、何ともレトロな面持ちのビルの入り口にポスターをみつける。

Charan Paulin

入ると、あれ！写真展の会場。レストランだったのか‥。

作品は、横浜や本牧の日常の風景。佇まい　という表現がぴったりだ。

ちょうど　お昼時。

ワンプレートの和風のランチも、ヘルシーでなかなかだ。

ここまでのストーリーが、全て写真展となっているようでした。

賃貸住宅における敷金とDIY

先月、来年改正が予定される民法に、賃貸住宅の敷金に関して明文化される、との記事がありました。

賃貸住宅を借りるテナントさんは、入居時に一定の敷金を家主に収めます。退室時に家賃の未納部分（もしあれば）と室内の（入居時への）原状回復のための費用を差し引いた分を返却されます。

その原状回復の費用が妥当かどうかを廻る、家主とテナントとの間のトラブルを防ぐことが目的でしょう。

原状回復の義務が発生する項目には『通常の使用による損耗や経年変化は含まない』とあります。

この議論。今回の民法改正の以前から、ずいぶん尽くされていたように思います。

特定の室内の損傷がどんな基準をもってして『通常の使用による損耗』や『経年変化』となるのか‥。

具体的に例を取り上げた解説も目にしたこともありましたが、私は経験から、実際の個別の全てのケースを判別することは不可能ではないかと、感じています。

じつは、私が家主をする SOCIUS SOHO でも

当初、あるテナントさんと、退室時にこのようなトラブルになりかけたことがありました。

これがきっかけで、仲介管理を当時のお願いしていた業者さんから、リネア建築企画さんに変更しました。

リネア建築企画の仲介では、テナントさんが退室時に償却する敷金は（基本的に）一律１ヶ月分と決め、賃貸契約書にも明記しています。退室後、私（家主）はその１ヶ月分の敷金をもってして、室内のクリーニングをおこないます。テナントさんによっては、退室時に実に奇麗に清掃していただく方もおりますが（‥それはそれで有り難いのですが）やはり、清掃のプロには敵いません。排水管内の清掃やエアコンの内部洗浄、便器の消毒など含め、新築時のような状態にもどす清掃費用が、ちょうど、ほぼ１ヶ月分の敷金の費用となります。

この方法の賃貸契約、なかなかいいな。と私は考えています。

テナントさんも、入居時点で退室時の費用を想定できて安心でしょう。

退室時のトラブルはなくなりました。

さて、ここで　ちょっとイジワルな仮定ですが。

テナントさんは室内に棚を設置すれば、退室時には『原状回復義務』により、それを撤去しなくてはなりません。

撤去された棚のあとにはビス穴が残り、『経年変化』で一様に日焼けされるはずの壁紙は、棚のあった部分だけ白いままです。棚があった壁は全面、やりかえ工事となり、前記の１ヶ月分の敷金以上の金額をいただかなくてはなりません。そして、撤去されたボードもクロスも、おそらくは棚板もゴミとなってしまいます。

次に入居されたテナントさんが、同じ位置にまた棚を設置すれば、また同じことの繰り返しです。

そもそも

この『原状回復義務』という制度そのものが、不条理で無駄の多く、考える余地のある制度じゃないでしょうか？

そして　いま

その『原状回復義務』が（原則）免状されるDIY（Do It Yourself）賃貸住宅が注目されています。

どこまでDIYが許されるかは、特定の物件ごといろいろありましょうが、基本的に入居したテナントさんが、その部屋を自ら自由に模様替できて、退室時は（原状回復せず）そのままにできる、というもの。

テナントさん自身の嗜好を存分に表現することができます。

じつは　私の　SOCIUS SOHO の　ネゾネットの101号室も。

建設当時は、まったく想定していなかったのですが、自然発生的にDIY賃貸住宅となっていきました。

はじめは　ほとんどスケルトンであった空間。

最初に入居されたテナントさんは　浴室と湯沸器　を自費で設置されました。

テナントさん　たっての希望で、退室時にはそのままでと、入居時に取り決めました。

つぎに入居されたテナントさんは、それに加えて自ら造作して手すりを設置します。

つぎに入居されたテナントさんは、それに加えて防音のためのカーペットと木製建具の間仕切りを造っています。楽器の演奏が趣味だったのですね。

こんなふうに、テナントさんが入れ替わるたび、部屋はヴァージョン・アップしてきました。

これは

テナントさん夫々、自身のライフスタイルにこだわり、SOCIUS SOHO という建物を気に入って長く住んでくださるからであり、家主としては、なんとも楽しい成り行きであります。

ところが　

本来そういった賃貸住宅のニーズに、真っ先に応えるべきであろう、建築家の賃貸集合住宅（いはゆる『デザイナーズ・マンション』）には、全く逆の方向性を示すものが多いように思います。

デザインや工夫を凝らした造り付けの造作や可動式の収納など、それこそ『通常の使用による損耗』が絶えないんじゃないのか、と思える設えが、テンコ盛りになっています。

建築家の自己満足なのでしょうか。

家主さんも、予めいろいろ設えがあるほうが部屋は埋る。　と思われるのでしょうか‥。

ニーズに応える、ということでいえば、まったく逆効果だと思っています。

私が計画する賃貸集合住宅の空間は

予算も機能も、できるだけシンプルでフレキシブルなものになるよう、心がけています。